外地人可以在海南农村建房吗？可以！但是！没那么容易！-Thailand刷我地卡

海南气候宜人空气清新，特别是在农村，这个优势更家突出，然后有一些朋友就想在海南的农村或者是城乡结合部这种地方买块地和自己的爱人找个池塘盖间平房忘掉哀伤给自己一个有鱼的地方…

辣么，这种憧憬能否成为现实呢？是的，理想很丰满，显示稍微骨感了一丢丢

一、首先，分析一下近期政策方向

年初的时候，海南省颁布了3份农村土地改革试点的文件，其中《海南省农村宅基地管理试点办法》，规定宅基地可以付钱使用，是的，你没看错，可以付钱使用了；《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》，规定集体建设用地可以直接进入市场交易。

目前，海南岛全部市县（18个）已编制完成农村土改试点实施方案，其中12个市县已印发实施。海南这次颁行土改政策，是为了配套新土地管理法实施。新土地法由全国人大常委会在去年8月修订通过，并在今年元旦开始实施。新法最大的改革亮点，是删除了旧土地管理法禁止农村建设用地入市交易的条款，给农村建设用地松绑，允许它直接入市交易，在符合条件的情况下。

新法的另一个改革亮点，是允许宅基地有偿退出，并鼓励村民盘活利用闲置宅基地。纵观海南的土改政策，它的革新力度比新土地管理法走得更远一些，特别是在宅基地方面。它的底气应该是来自中央赋予海南建设自贸区、自贸港的新使命，以及中央支持海南大胆试、大胆闯、自主改的承诺。

那么，在海南土改政策实施后，内地的朋友有是否可以到海南到乡村购地置业了呢？

二、其次，你得有地才能建房，也就是宅基地

“曾经有一块宅基地躺在我面前，我很喜欢它，但我无法拥有它，因为我是外地人，它是海南地，法律阻止我们在一起。海南这次出台土地新政，我的机会来啦！？”“我们要去《海南省农村宅基地管理试点办法》探险，才好知道你的机会有多大。”

情况似乎不妙。因为根据这个宅基地管理办法，从农村取得宅基地使用权，只有这两种途径：第一，无偿划拨；第二，有偿使用。

有权申请无偿划拨宅基地的人，只能是本村村民。一个户口不在海南农村的内地朋友，不能申请无偿划拨宅基地。

那么，有偿使用，花钱，可以吗？也不乐观，宅基地不是你想买，想买就能卖。按照这个文件，可以花钱作为代价使用宅基地的人，也限于海南本地的本村村民，比如现在使用宅基地面积超过175平方米的村民，或一户拥有多处宅基地的村民，他们将来要为超出限定面积（175平方米）的那一部分宅基地向村里买单。

天无绝人之路。在一种特殊条件下，内地人可以有偿使用宅基地。这种情况规定在宅基地管理办法第16条第3项：“非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地”。这种特殊条件跟你匹配吗？我们来看看。

首先，你符合第一个条件，因为你是外地人，不是这块地所属集体经济组织的成员（注：含义与本村村民大致相同但不完全相同，下同）。

其次，这块宅基地上得先要有房屋，如果还是一块空地，估计够呛。

最后，你要通过继承、受赠房屋占有宅基地，或者通过其他方式合法占有宅基地。

通过继承房屋的方式占有宅基地，这几乎在你出生的时候，就已注定你有没有这种机会。除非你的父母是这块宅基地的主人，否则就很难办。这很难通过后天努力改变。

通过受赠房屋的方式占有宅基地，这看起来有很大机会。因为根据这一条文的规定，当地村民可以将宅基地的上盖房屋无偿赠与给非本村居民；而非本村居民，应该也包括内地人在内。由于房地一体和产权转移时地随房走，在这种情况下，房屋受赠人就有权使用房屋所在的宅基地，不过你要为此向村集体支付使用费，而且使用期限最长不得超过70年。

通过其他方式合法占有宅基地，也是政策允许非本村居民有偿使用宅基地的方式。但“其他方式“具体指什么，这份文件没有明说。比如用宅基地及其上盖房屋抵债、抵押借款或者通过法院强制执行导致产权转移，算不算文件规定的“其他方式”呢？这有赖于以后摸索确定。正是这一点，可能就是你的机会所在，因为有不确定性就有机会。

“无偿划拨不符合条件，有偿使用又这么曲折。如果有本地村民，他已经拿到这块宅基地，并且愿意卖给我，这样可以吗？”

“是的，还有最后一个途径考虑。这份宅基地管理办法，专门拿出一章，规定宅基地使用权流转。拿到宅基地的村民，可以将宅基地使用权转让、出租、赠与（统称“流转”）给他人。如果是转让，期限最高不得超过70年；如果是出租，期限最高不得超过20年。经流转取得宅基地使用权的人，无需向村集体支付使用费。

“但是办法明确规定可以受让、承租、受赠宅基地使用权的人，仅限于本村的其他村民，符合条件的情况下，可以放宽到当地市县其他农村的村民，而其他市县或其他省份的人并没有被纳入流转对象的范围之内。因此，你无法通过流转方式取得宅基地使用权，因为你不是本地人。”

看来，虽然海南改革了宅基地制度，拓宽了宅基地有偿使用、流转的范围，但并非完全放开宅基地交易。外地人要取得宅基地，虽然有机会，但有很大限制。

“前路曼曼，上下求索，祝你好运！”

三、你说你想拿个地搞点小投资，先实现王爸爸标准的一个小目标

“海南又搞自贸区同埋自贸港，又要振兴乡村、美丽乡村，最近仲放开着农村建设用地上市交易，大把机会等买你啦！”这么说是有依据的。

《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》规定，符合条件的集体经营性建设用地使用权，可以由农村集体直接出让、出租、作价出资（入股）给开发商或用地方。而不用像以前一样，必须先由国家征收，再卖给开发商或用地方，曲线入市。

集体经营性建设用地，是指用于投资开发、生产经营的建设用地，比如用来建住房、酒店、写字楼、商场、厂房、仓库的土地。

与它相对应的是集体公益性建设用地，就是用于乡村公共设施、公益事业的建设用地，比如农村道路、学校、幼儿园、敬老院、村委会大楼用地，它不以投资赚钱为目的。

按海南集体建设用地试点办法，入市交易的建设用地可以分为两类：

第一类是农村村民建设自有房屋的建设用地；